2022-09-30 14:34:01
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频频暴雷的长租公寓行业,终于再次出现企业IPO。
日前,魔方生活服务集团有限公司向港交所递交上市申请书。若成功上市,魔方生活将成为港交所长租公寓第一股。摩根士丹利、建银国际担任此次IPO联席保荐人。
魔方生活是集中式长租公寓品牌"魔方公寓"的运营商。招股书显示,截至2022年6月底,魔方生活在全国26个城市拥有76190套在营公寓。
魔方生活冲刺港股,在管公寓超7.6万套
根据弗若斯特沙利文数据,中国租赁公寓行业市场规模在2021年底已增长至1.8万亿元,预计到2026年底将进一步扩大至2.7万亿元;集中式长租公寓市场规模将从2021年的449亿元增加至2026年的1252亿元,复合年增长率为22.8%。
弗若斯特沙利文称,以截至2021年底在营公寓数量计算,魔方生活在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。
财务业绩方面,2019-2021年,魔方生活的营收分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元;期内利润分别为6355万元、-2.31亿元、2.95亿元。2022年上半年,受上海、北京等城市爆发疫情影响,公司收入8.50亿元,但期内利润仅收41万元。
具体到业务,魔方生活运营租赁公寓的模式,分为直营及加盟管理和第三方托管两种。
直营模式下,公司于2009年推出"魔方公寓"品牌,定位追求优质租房生活的白领人员;于2016年推出"9号楼公寓",为蓝领人员提供宿舍类的住宿解决方案。
招股书显示,2019-2021年及2022年上半年,魔方生活白领公寓单房月均租金分别为3077元、2964元、3025元、3002元;同期蓝领公寓单房月均租金分别为3156元、3086元、3164元、3209元。蓝领公寓每个房间通常配备2至8张床,每张床位的月租价格介于500元至1000元。
直营公寓是魔方生活的主要收入来源。今年上半年,公司直营公寓业务营收8.09亿元,占同期总收入的95.2%。
值得一提的是,华平投资是魔方生活的控股股东。华平投资于1966年成立,是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一。IPO前,华平投资持有魔方生活51.63%的股权。
此外,CDPQ(加拿大魁北克储蓄投资集团)和中航产融,分别持有魔方生活16.8%和12.5%股权,分别为第二和第三大股东。魔方生活董事长郑南雁和公司CEO柳佳,分别通过控制的投资公司持有魔方生活3.25%和0.3%股权。
长租公寓行业再迎IPO
2015年以来,受政策扶持,中国租赁公寓市场迅猛发展。但租赁公寓市场至今非常分散,有大量运营中的非机构化长租公寓。2021年,中国机构化长租公寓渗透率仅7.4%,远低于英美市场。
机构化长租公寓市场又包括分散式长租公寓、集中式长租公寓两种运营模式。
二者区别在于,分散式长租公寓从不同个人业主收集分散在不同地点的公寓,如蛋壳公寓;而集中式长租公寓通常与机构业主签订长期整租协议,可在一栋楼中提供大量公寓,如魔方公寓、万科旗下的"泊寓"、龙湖的"冠寓"。
2019年,分散式长租公寓品牌青客公寓赴美上市,成为国内首个登陆资本市场的长租公寓运营商;同年,蛋壳公寓亦赴美IPO。
然而,自2020年9月起,蛋壳等分散式长租公寓品牌陆续暴雷。
为求扩张,分散式长租公寓撬动杠杆,向租客提前收取租金、鼓励租户申请租金贷而获得租金预付款,利用收到的租金和付出房租的时间差占用资金,用来收储房源和装修。
租金贷成为蛋壳公寓最大的现金流来源。但2020年初,受疫情影响,大城市租客返城受阻,退租增加,蛋壳资金链断裂,陷入流动性危机。
此后,大量类似经营模式的分散式长租公寓企业,陆续退出市场。目前,青客公寓和蛋壳公寓均已从美股退市。经营稳定性更强的集中式长租公寓,随之成为行业主流。
蛋壳危机发酵后,长租公寓行业投资遇冷。经过行业出清、并购整合后,终于再次出现IPO。
招股书显示,魔方生活此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购;更新技术基础设施及创新公寓产品;持续销售及营销工作;营运资金及作一般企业用途。
不过,魔方生活在港股能否走通存在很大悬念。一方面,港股市场正处于历史性的估值低位,新股表现不及预期;另一方面,魔方生活作为独立运营商,竞争力与大型房企旗下长租品牌相比较弱,市占率仅3.0%,排名第三;且魔方生活营收渠道相对单一,主要靠向租户收取租金,一旦碰到市场下行,租金收入就会受到沉重打击。
对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,魔方寻求上市动作值得肯定和鼓励,也是当前房地产市场低迷下长租公寓企业积极向上的表现。当前上市看似时机不好,其实反过来也是一个最好的时机,尤其是在房地产下行压力下,房源的整合和盘活是大趋势。魔方若成功上市,后续房源收购的成本有望降低,对于其扩大经营规模有积极的作用。
作者|李未泯